«ПроРеутов» продолжает (см. № 12 от 28.03.2019) разговор со специалистом по недвижимости Александром Харыбиным. В этом материале мы расскажем, выгодно ли вкладываться в квартиры-студии и как собственнику узнать, порядочный перед ним наниматель или нет.

— В Реутове появилось много новостроек, в них немало квартир-студий. Пользуются ли они спросом среди тех, кто хочет снять жильё в городе?

— Да, пользуется, причём спрос на них очень хороший, особенно в микрорайонах, которые находятся рядом с метро. Как правило, их наниматели — одиночки. С детьми в них неудобно, да и в целом, если заселить туда больше двух человек, в маленьком пространстве люди могут поссориться и съехать раньше срока.

Также такие варианты любят молодые люди от 20 до 35 лет, потому что аренда стоит недорого — до 30 тысяч рублей. К тому же инфраструктура в Реутове развита достаточно хорошо: рядом метро, до центра Москвы ехать недалеко, есть торговые центры и фитнес-залы.

— Какова средняя ежемесячная стоимость аренды студии в Реутове?

— Студии, расположенные рядом с метро, легко уходят за 30 тысяч рублей, а те, что далеко, — за 25–27 тысяч. Ключевой момент — близкая расположенность к метро.

— Как собственникам студий в Реутове выгодно сдать их?

— Ничего нового. Нужно сделать качественные фотографии, правильно разместить их на различных порталах (основные — ЦИАН, Avito и Яндекс.Недвижимость). Красивая картинка играет большую роль. Ремонт должен быть достаточно простым, но чистым и симпатичным. Если ремонт дорогой, конечно, квартира сдастся лучше, но оправдано ли это с точки зрения затрат? Лучше, если будет шкаф, спальное место, кухня. В принципе, по мебели и технике всё как в однушке. Многие считают, что в студии надо ставить диваны. Я бы поставил кровати, потому что люди должны в квартире спать, а не тусить и не приглашать кучу гостей.

— В какой сезон выгоднее сдавать жильё?

— Где-то с середины августа и до ноября. В это время самые высокие ставки и самая успешная аренда. В феврале-марте начинается замедление рынка, ставки немножечко снижаются. В апреле рынок тормозит, в мае отмечается оживление, но ставки самые низкие. В такие моменты стоимость лучше снижать. 

— От чего зависят цены?

— Всё просто — спрос. В августе спрос растёт, в сентябре-октябре он достигает своего пика и до конца года несильно снижается. Многие возвращаются из отпуска. Одни летом куда-то уезжают, другие откладывают поиск квартиры до августа — студенты возвращаются с каникул, многие компании ищут новых сотрудников.

— Назовите преимущества и недостатки квартиры-студии по сравнению с однокомнатной квартирой?

— Главное преимущество студии — низкая цена при купле-продаже. Как правило, студии стоят в 1,5 раза дешевле, чем однокомнатная квартира: например, первая стоит 3 млн рублей, а вторая — 5. При этом цена аренды не сильно отличается от однокомнатной квартиры, разница всего тысяч пять, не больше. На ремонт меньше денег тратится, потому что строители берут меньше денег за работу при расчёте на квадратные метры. Экономия значительная. Студия — это один из самых интересных инструментов аренды для инвестора, который инвестирует в аренду.

— Как найти хороших квартирантов, чтобы и за аренду платили вовремя, и после себя квартиру в чистоте оставили? Есть секреты, как с первых встреч раскусить нанимателя?

— В первую очередь должны быть понятны намерения квартиранта: почему он снимает эту квартиру, где работает, как будет жить. Например, парень работает в Новогирееве в сфере IT и снимает студию за 25–30 тысяч — ясно, почему он снимает жильё в Реутове. У работников в сфере IT зарплата от 100 тысяч рублей, и он сможет оплатить квартиру. Другое дело, когда снимает семейная пара 40 лет и оба работают в Кунцеве. Какой смысл им снимать в Реутове? Возникают определённые сомнения. Я бы подумал, сдавать им или нет, даже если внешне они суперхорошие. Другое дело, если у них родственники в Реутове живут. Нужно понимать мотивы съёма квартиры в определённом месте. Поэтому следует вежливо поговорить с человеком, задавая ему прямые и непрямые вопросы: где он занимается, чем живёт, — чтобы картинка сошлась. У меня был случай, когда парень зарабатывал 60 тысяч, а квартиру хотел снять за 40. Это глупость — цена квартиры должна составлять не больше 50% от дохода, иначе могут возникнуть проблемы с платежами. В идеале заработная плата нанимателя должна быть как минимум в 4 раза больше арендной платы.