Падение спроса на рынке аренды жилья этой зимой в столичном регионе, в том числе и в Реутове, составило почти 50 процентов.
И хотя в это время всегда наблюдалось снижение спроса, обычно оно ограничивалось 30-40 процентами. Объясняется это, естественно, непростой экономической ситуацией в стране.
Время торговаться
По оценкам риелторов, в течение всего прошлого года предложение квартир превышало спрос на их аренду практически в три раза. А максимальное превышение наблюдалось в апреле, когда предложение преобладало над спросом почти вшестеро.
Ближе к концу года разрыв между спросом и предложением начал сокращаться. После праздников активность арендаторов на рынке съёмного жилья несколько возросла: те, кто откладывал решение квартирного вопроса, вернулись к нему. Собственники скорректировали арендные ставки, благодаря этому квартиры стали активнее уходить внаём. Но о прежнем высоком спросе говорить всё равно не приходится.
А при невысоком спросе можно рассчитывать и на скидку. Риелторы отмечают, что особенно это было заметно в дни новогодних каникул. По их оценке, скидки достигали 1015, а то и 20 процентов. Но только в индивидуальном порядке и не по всем квартирам. Если жилое помещение не снимают уже долгое время, то и шанс на скидку выше. Сейчас арендовать однокомнатную квартиру эконом-класса даже в Москве можно за 26 тысяч рублей в месяц. Однако, скорее всего, это будет окраина столицы, старый жилищный фонд со скромным ремонтом. Предложения комфорт-класса можно найти в среднем за 35-40 тысяч рублей в месяц.
Сдать позиции — сдать квартиру
Отметим, что за последние годы было очевидным смещение спроса в ближайшее Подмосковье. По различным оценкам, за прошедший год этот показатель увеличился на 20 процентов. Наибольший интерес приходится на города, расположенные в 20-30 минутах езды от МКАД: Химки, Долгопрудный, Видное, Люберцы, Котельники, Дзержинский, Красногорск, Балашиха и Одинцово. Совсем недавно главным аргументом в пользу подмосковной аренды являлись относительно невысокие арендные ставки. За 20-25 тысяч рублей здесь можно было снять однокомнатную квартиру в новом доме с хорошей меблировкой и качественным европейским ремонтом. Наибольшей популярностью пользовались квартиры, находящиеся в шаговой доступности от железнодорожных станций. В последнее время ставки на аренду в ближнем и дальнем Подмосковье подравнялись, что логично объясняется улучшением транспортной доступности многих районов.
В тех же городах, где открываются станции метро, как в Люберцах или Реутове, цены на аренду жилья уже не отличаются от столичных. Кстати, в дальнейшем повысит привлекательность съёмного жилья в области и создание наземного метро.
В день сдачи материала цены в Реутове на аренду жилья варьировали от 24 до 50 тысяч рублей в месяц. Причём в первом случае речь идёт об однокомнатной квартире на первом этаже пятиэтажного дома, общей площадью 34 квадратных метра, в трёх минутах общественным транспортом от станции метро «Новокосино», а во втором — о двухкомнатной квартире в новостройке на десятом этаже двадцатипятиэтажного здания, площадью 82 «квадрата», в пятнадцати минутах ходьбы от метро. В то же время однокомнатную квартиру общей площадью поменьше — 28 квадратных метров, но тоже в новостройке, предлагают и за 28, и за 30. Есть и за 35 тысяч рублей — но уже площадью в 40 квадратных метров.
За такую же стоимость, 35 тысяч рублей, арендодатель Светлана сдаёт «двушку» в пятнадцати минутах ходьбы от метро «Новокосино», в отличном состоянии, с мебелью, общей площадью 48 квадратных метров. «Я готова уступить в аренде и так привлечь жильцов на максимально большой срок. Я сама постоянно живу в другом городе и не могу часто приезжать, если жилец вдруг решит съехать», — говорит она.
Такая ситуация довольно распространена — многие люди, сдавая квартиру в столичном регионе, сами обретаются в других городах, где могут неплохо жить на деньги, получаемые от сдачи квартиры. Более того, владельцы высокобюджетного жилья часто сдают свою собственность, а сами проживают за рубежом, например в Таиланде, порой даже не работая. Таким собственникам проще изначально сдать квартиру дешевле, чем лишний раз приезжать в Москву и заниматься поисками новых квартиросъёмщиков. Снижение цены в нынешней ситуации может стать реальным способом удержать клиента, как и в случае, когда вашу квартиру просто долго не арендуют из-за перенасыщенности рынка.
Смутное время
Эксперты не берутся прогнозировать развитие ситуации на рынке аренды жилья до конца года, с учётом неопределённости в экономике. «Сам рынок аренды очень чутко реагирует на все происходящие изменения и поэтому малопредсказуем. Сейчас мы видим, что цены зафиксировались примерно на уровне конца прошлого года», — так прокомментировали нам ситуацию в одном из реутовских риелторских агентств. Но в то же время, пояснили нам, падение курса рубля по отношению к мировым валютам в любом случае скажется на стоимости жилой недвижимости как в Москве, так и в Реутове. Хотя особо резких изменений в цене на квадратные метры не предвидится — этот показатель, скорее всего, лишь слегка превысит уровень инфляции.
Что касается аренды, то здесь рынок более мобилен, и валютные колебания побуждают собственников квартир сдавать свои квадратные метры дешевле, чем раньше. И независимо от роста курса доллара по отношению к рублю — рыночная стоимость найма жилья не повышается.
Правда, на стоимость аренды влияет много ещё чего: во-первых, продолжающаяся работа властей по легализации этого рынка. Сегодня из-за «серых» схем аренды бюджет теряет огромные суммы в виде недоплаченных налогов. Арендаторам, которым придется «выйти из тени», скорее всего, придётся компенсировать свои расходы за счёт повышения стоимости аренды. Что касается новой системы налогообложения арендодателей, то здесь тоже не всё так просто. Покупка патента (его стоимость составляет 60 тысяч рублей), освобождающего от уплаты налога, выгодна только владельцам недвижимости премиум-класса. Рядовым же арендодателям придётся платить всё те же 13 процентов. Чтобы сэкономить, можно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (тогда налоговая ставка составит 6 процентов). Однако для большинства владельцев дешёвого жилья, которых на столичном рынке аренды подавляющее большинство, бюрократические хлопоты и расходы несоизмеримы с конечной выгодой. Кроме того, на квартплату могут повлиять увеличение коммунальных тарифов и введение закона о расчёте налога на имущество по кадастровой стоимости. Не стоит забывать и про массовый снос «хрущёвок», самого доступного сейчас арендного жилья.
Вот мнение одного из арендодателей: «Процент от стоимости квартиры на рынке жилья является арендной платой. Жильё выросло — плата выросла на столько же процентов. При понижении оба синхронно понижаются. Я бы привязывал аренду не к цене жилья, которую часто сложно рассчитать, а к цене конкретной марки молока или к другому общеупотребляемому продукту. Арендодатели именно из-за повышения цен на необходимые им лично продукты повышают цены на аренду. Вовсе не потому, что они такие жадные».
Так или иначе, на сегодняшний день рынок недвижимости, в частности аренды, насыщен до предела и многие квартиры пустуют. Многим арендодателям приходится снижать цены на жильё, особого выбора у них не остаётся.
Арендодатели, принимая во внимание падение рубля, рост цен на потребительские товары, повышение цен на услуги ЖКХ и новые налоги на недвижимость, и рады бы поднять цены, но понимают, что квартиросъёмщики и сами находятся в непростой ситуации.
Во время кризиса 2008 года происходила ротация: арендаторы переезжали в более доступное по цене жильё, например из бизнес-класса в эконом, или же снимали квартиру того же уровня, но вскладчину. Не исключено, что в дальнейшем можно ожидать такого же развития событий.
Наказание за сдачу квартиры в аренду
Предусмотрено наказание за сдачу квартиры мигрантам согласно закону о «резиновых квартирах», принятому в декабре 2013 года. За фиктивность регистрации любого гражданина, вне зависимости от его национальности, данное правило предусматривает следующие санкции:
- штраф — минимум 100 тысяч рублей, максимум 500 тысяч рублей;
- принудительные работы до 3 лет;
- лишение свободы на 3 года.
Кроме того, для проживающих по недействительному паспорту или вообще без паспорта предусмотрен штраф в размере до 3 тысяч рублей.
Ответственность за сдачу квартиры мигрантам несут граждане России и в том случае, если, являясь собственниками жилья, они пустили кого-то без разрешительного документа на проживание. Санкции в таких случаях начинаются от 2 тысяч до 5 тысяч рублей, а для юридических лиц могут достигнуть 750 тысяч рублей. Только лишь самые близкие родственники нанимателя могут проживать без регистрации.
